Immobilier collectif

Délimiter les limites des biens est notre cœur de métier. Si cela parait évident pour des parcelles de terrain, le sujet est plus complexe pour des ensembles immobiliers comprenant différentes typologies de destinations. Pourtant, le Géomètre-Expert est le professionnel le plus à même de définir les limites physiques et juridiques de ces espaces. La dimension de vivre ensemble a bien une place prioritaire à prendre en compte. La bonne connaissance, technique et juridique, des différents principes de division d’immeubles collectifs est notre meilleur atout.

 

Copropriété

La copropriété est le régime général qui s’impose pour tout type d’ensembles immobiliers bâtis contenant plusieurs propriétaires. Organisée par la loi du 10 juillet 1965 la copropriété comporte des règles strictes et un principe de base selon lequel : Le copropriétaire est titulaire de droits sur les parties privatives qu’il acquiert et sur une quote-parts de parties communes de l’ensemble de l’immeuble. Par cette double forme de propriété, le lot de copropriété est un bien foncier et relève du champ d'application du l'article 1 de la loi 46-942 du 8 mai 1946 instituant l'ordre des Géomètres-Experts. À cette compétence qui nous est légalement reconnue, s’ajoute celle d’administrateur de bien pratiquée par de nombreux Géomètres-Experts et qui contribue a fixer des règles de l’art cohérentes avec la gestion future de l’immeuble. Les sujets délicats qui sont étudiés sont bien évidemment la définition et le calcul des répartitions de charges. Les limites des lots de copropriétés que nos plans permettent de fixer de façon très claire. Le mode de calcul des quotes parts de copropriété dont la méthode est éprouvée par des décennies de pratiques puis validée par l’ordre des Géomètres-Experts.

La Division en volumes

À toute règle générale… une exception. Dans des cas très particuliers, distinction et indépendance de bâtiments ou propriété publique de certains espaces, il est possible de recourir à la division en volume à la place de la copropriété. Il s’agit d’une dérogation au régime de la copropriété. Il convient donc de bien étudier si le sujet étudié, rentre bien dans le champ d’application de ce régime dérogatoire. Le principe de la division en volume est une technique fondée sur l’article 552 du Code Civil « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. » par extension, il est donc possible de limiter ce droit de propriété du dessus et du dessous en le cédant partiellement ou en totalité. Utilisé dans des ensembles immobiliers qui sont souvent complexes dans leur conception, il est nécessaire pour la bonne compréhension de tous, de produire des plans, coupes ou vues 3D, identifiant les volumes créés. La délimitation de la propriété devient alors tridimensionnelle et doit savoir se traduire par des règles de fonctionnement qui tiennent compte de cette complexité. Un cahier des charges et des servitudes est alors établi par nos soins.

Association Syndicales libres (ASL)

Les modes de divisions : copropriétés et division en volumes ne portent que sur des immeubles bâtis. Lorsque des biens non batis appartiennent à plusieurs propriétaires, l’indivision ne pouvant être utilisée que de façon transitoire, il faut recourir à une association syndicale. Cette ASL est alors propriétaire des espaces communs et ses membres sont les utilisateurs de ces espaces. Le recours à l’ASL est indispensable notamment dans les lotissements lorsque les espaces communs ne sont pas rétrocédés à la collectivité. Définir les parcelles membres de cette ASL et les droits qui y sont attachés est le point de départ d’une bonne entente entre les usagers de ces espaces.